Contratti di locazione/comodato per i privati

LOCAZIONE

La locazione ad uso abitativo è il contratto con cui il locatore si obbliga a concedere in godimento, dietro corrispettivo, un bene immobile al conduttore, affinchè il conduttore possa abitarvi per un periodo di tempo determinato.

Il locatore, normalmente, è il proprietario dell’immobile, oppure titolare di un diritto che comprende la facoltà di trasferire al locatario il godimento e la detenzione del bene.
La locazione abitativa a canone libero (c.d. locazione abitativa 4+4) è caratterizzata dalla piena libertà delle parti ai fini della contrattazione del canone, dalla determinazione della durata minima del contratto e di specifiche previsioni che tutelano il conduttore circa il rinnovo e recesso dal contratto.
La durata del contratto deve essere pari ad almeno quattro anni, alla scadenza dei quali il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro anni; trascorsi i primi almeno otto anni, il contratto si rinnova tacitamente, a meno che le parti prevedano nuove condizioni, ovvero una di esse comunichi all’altra parte la disdetta del contratto. Il Conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento, nei casi previsti da contratto o in presenza di gravi motivi; mentre il locatore non ha la stessa libertà di recesso e nemmeno vi sono clausole contrattuali che conferiscono più ampie libertà.
Solitamente oggetto della locazione abitativa 4+4 sono gli immobili adibiti ad abitazione, escludendo gli immobili utilizzati ad uso foresteria, ad uso turistico ovvero con carattere transitorio; box-autorimessa locato separatamente dall’appartamento; alloggi di edilizia residenziale pubblica tipo la casa popolare; beni di particolare valore soggetti a vincoli.
Il locatore deve fornire al conduttore il certificato di agibilità ed il certificato APE (Attestazione di Prestazione Energetica), circa le informazioni attinenti le prestazioni energetiche dell’immobile.
E’ richiesta la forma scritta, a pena di nullità, ed è soggetto all’obbligo di registrazione entro 30 giorni dalla stipula.
Vi sono altre tipologie di contratti di locazione:

• locazione di beni mobili
• locazione di beni immobili ad uso non abitativo
• locazione di beni immobili ad uso transitorio
• locazione di immobili ad uso foresteria
• locazione di immobili ad uso abitativo per finalità turistiche
• locazione di immobili per studenti universitari
• locazione di immobile ad uso alberghiero
• locazione di spazi pubblicitari
• coworking

COMODATO IMMOBILIARE

Il comodato immobiliare è il contratto con il quale il comodante consegna gratuitamente un bene immobile al comodatario, affinché quest’ultimo possa farne uso, con l’obbligo di restituire il bene ricevuto.
Il comodato si contraddistingue per tre elementi essenziali: gratuità, unilateralità e realità.

• Gratuità: differenzia il contratto di comodato dal contratto di locazione, che prevede il pagamento di un corrispettivo per il godimento del bene locato. Nel comodato, invece, il comodante concede il bene per semplici ragioni di amicizia o cortesia. La gratuità non viene meno nemmeno se il comodatario versi un corrispettivo di carattere simbolico, oppure se le parti si accordino per far sostenere al comodatario le spese di riparazione della cosa o il pagamento di canoni e tributi (c.d. comodato modale).
• Unilateralità: le prestazioni contrattuali onerano una sola parte.
• Realità: significa che il contratto si perfeziona solo con la consegna del bene.

Il contratto immobiliare ha per oggetto beni immobili o porzioni di essi.
Il subcomodato è lecito solo se il comodante vi acconsente.
Il comodatario deve custodire e conservare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia ed è responsabile in caso di perimento o deterioramento della cosa.
La forma scritta è obbligatoria per il comodato modale e per quei contratti in cui vi sia la presenza della Pubblica Amministrazione.
Se redatto in forma scritta è soggetto a registrazione entro 20 giorni dalla data di stipula, o dall’inizio dell’esecuzione del contratto se in forma verbale.

COMODATO MOBILIARE

Il comodato mobiliare è il contratto con cui il comodante consegna gratuitamente un bene mobile al comodatario, affinchè quest’ultimo possa farne uso, con l’obbligo di restituire il bene ricevuto.
Il comodato si contraddistingue per tre elementi essenziali: gratuità, unilateralità e realità.

• Gratuità: differenzia il contratto di comodato dal contratto di locazione, che prevede il pagamento di un corrispettivo per il godimento del bene locato. Nel comodato, invece, il comodante concede il bene per semplici ragioni di amicizia o cortesia. La gratuità non viene meno nemmeno se il comodatario versi un corrispettivo di carattere simbolico, oppure se le parti si accordino per far sostenere al comodatario le spese di riparazione della cosa o il pagamento di canoni e tributi (c.d. comodato modale).
• Unilateralità: le prestazioni contrattuali onerano una sola parte.
• Realità: significa che il contratto si perfeziona solo con la consegna del bene.

Il comodato mobiliare ha per oggetto beni mobili, anche infungibili (non il denaro) e che non si consumino con l’utilizzo; beni mobili registrati tipo i veicoli e natanti; beni immateriali tipo i brevetti, marchi, diritti di autore.
Il subcomodato è lecito se il comodante vi acconsente.
Non si rende il bene prima della scadenza del contratto, a meno che questo non sia stato determinato in contratto (c.d. comodato precario), tranne quando il comodato è concesso per le esigenze familiari del comodatario.
Il comodatario deve custodire e conservare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia ed è responsabile in caso di perimento o deterioramento della cosa.
Non è obbligatoria la forma scritta, a meno che una delle parti non sia la Pubblica Amministrazione o che si tratti del comodato modale o nel caso specifico di comodato di autoveicoli per un periodo superiore a 30 giorni. Qui la forma scritta è richiesta a titolo probatorio.
Se redatto in forma scritta è soggetto a registrazione entro 20 giorni dalla data di stipula, o dall’inizio dell’esecuzione del contratto se in forma verbale.